别墅触法推倒重建白忙一场

广州楼价居高不下，成交低迷，一些别墅的消费群体却没有闲着。今年楼市进入胶着期以来，由这个群体主导的一股二手别墅改建、重建潮，开始暗流涌动。他们不愿意在高位买入那些新设计、新价格的别墅，却又不能容忍自己老别墅跟不上时代，于是使出改建、重建的权宜之计。记者走访所见，在番禺的几个临江的别墅区，这种现象甚为流行。洛溪的海棠居、海天花园，沙滘岛的珠江花园老别墅区，一些别墅的拆除、施工工程正在进行。

房产业的专家和法律界人士指出，这些“自主”工程，蕴含着违规违法的风险。一旦违法，这些私自建筑工程将面临被勒令拆除、被处以重罚的可能性，到头来，精心的设计、辛苦的施工，变成白忙活一场。

只需告之物管即可施工？

上周，记者在番禺沙滘岛的珠江花园踩盘，有两家中介热情推荐一套面积130米、售价在190万元的旧别墅。这套别墅建于1995年，户型、结构和装修都比较过时，但中介称，正是因为旧了才有这个价，否则，每平米1万多元的售价，现在光是买地皮都不够。中介服务人员进一步“提议”说，买下来后，可以马上依自己的喜好进行改建，建筑成本花个30多万元，已经是相当漂亮了。

改建是否需要办理申报手续？中介的意见是：方法可以变通。一般来说，由于该别墅楼龄已经有十多年，业主可以找一些墙壁开裂之类的理由，申请危房改造。流程上：先向物业管理处，再向建设、国土、房管等政府部门提出申请，因为要逐级批示，时间可能会比较长。如果是保留原来的框架，只打掉原来的墙体，按原来的面积、原有的户型重建，则相对简单，只需向物管部门报告一下，交一点维修保证金，物管一般收几百元垃圾费就行了。当然，是联排别墅的，要处理好邻居的关系。

违章建筑无法过户

据介绍，一些旧别墅当年的买入价很低，之后所在地块又大幅升值，这成为别墅主人改建、重建的主要动力。中原地产番禺豪宅分部的营业经理罗宏举例说，上世纪90年代在珠江花园买300平米的别墅，成本大概在200多万元，而现在在这一地段买新别墅，600万元、800万元算是基本消费。相比之下，重建的几十万元建筑成本是个小数目。他提示说，尽管成本不高，但法律风险则比较高。满堂红丽江分店的店长曾丽华表示，如果未批就重建，属于违章建筑。她所在的分店曾交易过一户私自改建后的别墅，因为与原来在房管局备案的资料“货不对板”，过户手续办不了，只能按原来的面积，原来的户型来处理。

广东环球经纬律师事务所律师周卡方指出，在国内，私有住宅的改建在法律上是允许的，国家规定，住宅改建必须考虑到是否影响邻居建筑的采光、通风、排水和邻居的正常通行及城市基础设施管线和其他公用设施的安全和使用。“尽管法律上是许可的，但改建手续办起来却十分困难。”他说，手续繁杂、费用高、申请期长都不说，关键是大部分别墅出售后，因为开发商手续不全，业主得不到如房产及地产等相关资料，个人改建申请因主要资料不全，基本上不具备履行改建手续的能力。按照城市规划等相关法律法规，业主在改扩建房屋前，应向建设、规划、国土等部门报批，否则就属违建。对违章工程，执法人员有权勒令拆除，或处以重罚。

影响邻居惹官司

有关专家提示，对于是联排别墅的，改建重建直接影响到邻居的生活。番禺某别墅的业主何女士，就曾在改建中碰到一堆烦心事。工程刚一开始，住在她别墅左面的住户，就开始找上门来，抗议她的别墅改建影响到她的看景权，因为在她家别墅南边，有一片人工湖，之前是能够看到这片湖的。双方经过一番论理，为了营造一个和谐的居住环境，何女士决定让步，把改建工程中的相当一部分拆掉，以平息邻居的意见。没想到，这位邻居依然不依不饶，到后来，甚至拒绝何女士进入家里来沟通。这位邻居同时到处联络其他别墅住户，找物业公司和开发商，要求制止正在进行中的“ 改建工程”。

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福州市政府依法查处违法改建

2007年底，发生在福州“富人区”的违法改建行为，引起了市民的强烈反应。一些干部群众表示，富人把好端端的别墅拆了重建，看似是花自己的钱，与他人无关，但实际上是对有限的社会公共资源的严重浪费，是对国家法制的践踏。

去年12月，福州市政府发布《通告》，组织开展全市别墅区和高档住宅小区房屋权属登记验证工作，发现房屋实际面积、层数、形状等，与房屋登记簿及房屋权属证书登记内容不一致的，由执法部门责令房屋产权人在３０日内自行拆除，恢复原状。如果逾期未整改或者不接受处罚的，由执法部门对违法建筑予以强制拆除。

通告特别指出，擅自拆除房屋的，原房屋已灭失，原房屋产权登记依法予以注销。对超出建筑用地范围侵占空地、公共绿地、山体进行违法建设的，一律依法予以强制拆除，责令限期治理、恢复遭破坏的植被地貌。

我国对建筑改造的有关规定：

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的权利，由业主共同行使，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意，可以重建和改建建筑物和附属设施。 上一篇：<< 京新开盘别墅销售低迷