南京维修资金缴存细则暂不出台

　　专家：市民可避开政策模糊期，推迟缴存维修资金

　　按照建设部、财政部去年底联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》，2月1日起全国各地必须统一按房屋建筑面积的建安成本，在房屋交付前缴纳维修资金。这一办法与南京现行的按房屋总价款、在办证时缴纳维修资金有巨大差别。而千呼万唤的南京维修资金缴存新政没能在2月1日前出台。据悉，南京维修基金缴存可能按照建安成本计算，而南京市物管办有关人士表示以建安成本计算主城的房源的确可以省一笔钱。以一套100平方米多层房源为例，在主城总价大约100万。如果按照现行办法，即总价2%算，需缴纳2万维修资金。如果按照此前传出的新规方案，即建安成本的5%-8%，那么主城房源需缴纳5000-8000元维修资金(按建安成本1000元/平方米算)，省了一半。在某花园购买新房的姜小姐表示，维修资金动辄一两万，市民肯定能省则省。而该楼盘开发商曾要求购房者于1月22日前办理房屋交付手续，但由于维修资金新政最终没能明确，该楼盘的“交付要求”遭到了购房者集体抵制。据记者了解，为了少缴纳维修资金，近段时间推迟缴存维修资金的已越来越多。

　　南京市物管办一位负责人此前在接受媒体采访时曾透露，有关建安成本，南京极有可能会联合物价部门测算一个“平均值”，然后在此基础上灵活变动；有关执行时间节点，则有可能按照交房时间确定，即2月1日后交房按照新标准，2月1日前交房的仍按老标准缴存维修资金。不过，这一说法后来因遭到多方议论物管部门又对此不予承认。

　　有关专家建议，市民可暂时避开这段政策模糊期，待政策最终明朗后再行缴纳维修资金也不迟。物管部门称，目前新规正在等待市政府的批准，预计很快即将出台。

　　民生热点

　　“双限房”

　　买不起房的大学生等“夹心层”或将纳入保障

　　在昨日南京市政府举行的专题新闻发布会中，“双限房”首次作为新名词在南京提及。南京市房管局副局长郭宏定表示，南京此前推行的中低价商品房主要用于安置拆迁补偿款不足30万元的困难拆迁户，而即将推行的“双限房”将主要考虑用于安置中低收入住房困难群体。高昕建在谈及如何认定“双限房”申购条件时表示，将来很有可能以个人或者家庭资产来认定，比如某某人的资产在某个标准以下，那么他可能就能申请“双限房”。“这部分群体有点类似于大家平日所说的‘夹心层’。”高表示，比如才毕业没几年的大学生，他们也买不起房，那么这部分房源也可考虑对他们敞开。

　　郭宏定对此坦陈，“双限房”政策尤其是供应对象尚在研究、讨论之中。不过，这一政策在今年将尽快出台，为此他们还计划在今年储备10万平方米双限房所需用地。郭宏定称，这些用地将如中低价房用地一样，考虑配建在商品房小区中。

　　存地

　　还可再开发2-3年，闲置地不超过5%

　　南京已出让未开发的土地到底有多少？在昨日南京市政府召开的专题新闻发布会上，该市国土局土地利用处处长王海龙称，经过他们一段时间的摸底调查，目前南京已出让未开发的土地可供开发2-3年，总共可建2000万平方米住宅。他同时表示，南京今年之所以减少土地供应量也是基于目前存量土地过多。不过，王海龙澄清，这些“已出让未开发土地”并非都是闲置土地。

　　“严格意义上的闲置土地是指开发商拿到手里，具备开发条件而没开发的土地。”王海龙称，上述存量土地包括2007年出让的土地以及2007年前已出让未开发的土地，还有因政府原因(如拆迁)未能及时开发的土地三部分。“真正属于闲置土地的很少，大约不超过上述存量用地的5%”。

　　90㎡以下住宅

　　今年有270万平方米上市，很快会实现70%目标

　　在昨日南京市政府召开的新闻发布会上，南京市房管局副局长郭宏定称，南京2008年将总共有270万平方米政策房(包括经适房、廉租房、中低价商品房)上市。这些房源将全部是90平方米以下的中小户型。为此，南京中小户型的比例将达到52%。不过，郭坦陈，这与2006年6月中央规定的“9070”新政，即90平方米以下户型占总建筑面积70%还有一定差距。他分析，造成这一差距的主要原因在于2006年6月后出让的土地还未全部上市。

　　郭宏定称，达到“9070”规定中的要求尚需要一定时日，不过相信南京很快就会实现。

　　经适房

　　目前选址城中不现实，但肯定会考虑交通便利性

　　南京市规划局选址处处长高昕建昨日表示，考虑到中低价房的推行情况，南京今年将把“5公顷以上”上调为“10公顷以上”。据了解，在过去几年南京先后出让了幕府西路地块等多幅中低价房配建用地，不过距今为止尚无一幅用地建成上市。

　　高昕建表示，未来几年中低价房的选址将把“配建”和“单独选址”以及全市调剂相结合，以利于中低价房政策的顺利推行。

　　不过，高同时表示，人们所期望的经适房、中低价房用地选址城中仍不现实。高昕建称，如果将政策房用地安排在城中，政府各方面的补贴将巨大并无法发挥土地的最大价值。据透露，未来政策房的选址将主要结合交通，考虑其交通是否方便。徐关辉 仇惠栋

　　官方说

　　市场可能上半年紧，下半年松

　　由于有270万平方米的政策房，南京今年全年的商品住宅供应量将达到1120万平方米。郭宏定为此表示，根据他们的预测，今年全市楼市的供求比大约在1.1:1。“供应大约1100万平方米，需求1000万平方米出头”。

　　不过郭也坦陈，鉴于岁末年初的实际情况，预计今年上半年尤其是一季度的供求状况会偏紧；而等到下半年，市场逐渐明朗，大量新房上市，供求关系就会宽松很多。

　　　南京市国土局土地利用处处长王海龙坦陈，“前紧后松”的情况可能同样出现在土地市场。上半年全市的土地供应略为减少，下半年土地供应会有所增多。政府会根据楼市以及土地市场的变化而适时调整土地出让数量。王海龙称，这样是为了维持南京房地产市场平稳运行，防止市场出现大起大落的情况。

　　对此，郭宏定表示认同。他表示，政府的调控是要使得市场的供求关系基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳、各方主体相对规范，住宅、土地的供应量以及宏观调控政策根据市场而定，正是为了防止房价大起的同时大落。

　　专家言

　　今年房价恐难跌

　　南京房地产促进会秘书长张辉在看过今年土地以及住宅的上市量后表示，在紧缩土地以及住宅上市量后，实际上今年的供求关系与去年相差无几。预计房价很难出现下跌，“即便是有，也是由于各个区域的成交比例变化(比如江宁、江北成交量增多)而导致的；具体到每个区域、每个楼盘而言，下跌可能性不大”。

　　一位再三强调不要透露其姓名的专家表示，政府紧缩土地以及住宅供应量的做法“意味深长”，期望房价下跌显然不现实，“房价最多不涨”。不过，也有专家表示，在二套房新政、房贷收紧以及大多数预期改变的情况下，政府的上述做法可能也于事无补。