北京地产公寓战况胶着

 

据北京市房地产交易管理网数据统计，2007年下半年，北京公寓类型住宅的平均销售价格为18270元/平方米；而位于这一平均售价水平之上的高档公寓项目有46个，总供应面积135万平方米，同比增加121%；

　　据中大恒基不动产营销中心预计，2008年3月将有33个项目入市，其中有10个是公寓类产品，占预计开盘总数的30.3%；

　　另据记者不完全统计，目前有望在3月开盘的六个纯新盘中，仅一个项目是普通住宅产品，剩下皆是精装公寓……

　　恐怕，这些数据只是一个开始，业内人士普遍认为，2008年，北京高档公寓项目供应仍将在2007年的基础之上逐渐加大，不仅包括增量部分，存量公寓的供应速度也会加快。

　　市场浓烈的观望气氛下，在“奥运年轮”轰隆隆的推进中，“扎堆儿”放量的公寓市场是逆市而上，还是会“消化不良”？我们把目光投向竞争尤为激烈的以下三个战区——

国奥村销售“力拔头筹”

　　作为奥运场馆最集中的区域，从2002年北京奥运场馆规划出炉的那一刻开始，亚奥板块就被认为是北京地产最具发展前景和升级潜力的区域，也是京城“公寓战役”最先打响的战场。

　　据记者了解，目前，区域内在售的主力产品是20000元/平方米～28000元/平方米的中高档公寓，这个价格环比两年前上涨了一倍，“老资格”——荣尊堡国际俱乐部公寓和世茂奥临已经在销售后期，而天价楼盘盘古大观与国奥村、媒体村公寓、大湖公馆、美伦堡均在强力放量，后市则还有奥东18、亚奥观典国际公寓二期，亚奥核心区最后一块建筑面积30万平方米以上的项目远洋·万和城即将“接茬”推出。

　　记者从北京市房地产交易管理网的数据看到，这些项目中，国奥村的销售状况最为乐观，去年12月31日开盘的三栋楼，至今已有1/2销售完毕，其他项目大多还有2/3以上的在售量。由于产品卖点和定位不同，亚奥核心区时至今日，与其说竞争到了“决战时分”，倒不如说，是历经多年“卧薪尝胆”，大伙儿都在等待“瓜熟蒂落”。

　　“疯狂”七月资源优者有望“更胜一筹”

　　链家地产统计资料分析，从去年开始，整个亚奥板块的租赁成交量的上涨幅度均在21%以上。以荣尊堡为例，其目前在售均价是28000元/平方米～29000元/平方米，相比年前涨了近2000元/平方米，而其市场租金价也已由节前每月10000元上涨至20000～50000元/月不等，其与美国签订的综合地产服务协议，最高108美元/月/平方米的签约租金水平已经10倍于现在的亚奥区域高端公寓。业内普遍认为，7月才是亚奥区域投资收益最为“疯狂”的时期。

　　荣尊堡代表了目前以及未来半年亚奥租赁市场的趋势，但其实，仍有一些项目还未得到实质性的提升，只能达到中等租金水平。所以，且不论“后奥运时代”，亚奥区域会否遭遇“回落”，起码眼前，相比其他区域的竞争，亚奥核心区内的公寓项目除了拼物业服务、拼产品品质，还要拼一拼你的上下游租赁资源和项目运作能力。更何况，企图借奥运东风大赚一把的，还仅限于奥运会前可以入住的项目。

　　战地暗访

　　时间：2008年3月8日14∶25～15∶00

　　地点：荣尊堡国际俱乐部公寓

　　暗访情况：35分钟里，共有三组客户来访咨询，年龄均在35岁以上，其中一组为三口之家。

　　将帅点评

　　荣尊堡国际俱乐部公寓策划总监　周宁

　　虽然目前月成交量从去年最高时期的25~30套降为近一个月来的13~15套，但是，这样的销售量属于高档公寓的正常范围。亚奥区域由于拥有国家森林公园这样的不可移除物，而且核心区可开发土地已经寥寥无几，所以，未来该区域房价会持续平稳走高，也未感觉到太多的竞争压力；目前平均25美金/平方米/日的租赁价格将在奥运期间达到150美金/平方米/日，奥运之后可能会有所回落，但仍会维持在40～45美金的水平。