产权式酒店投资建议
产权式酒店在中国于1992年兴起于海南，是当地房地产开发商在研究了外国的分时度假之后，结合中国房地产的开发模式推出的。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市也逐步形成燎原之势。目前我国的产权式酒店项目已经发展到了200多个。北京、上海、广州、深圳等地区相继成功建设并推出形式各异的产权式酒店。随着“中产阶层”快速增长、商务活动日趋频繁、度假观念走向成熟，可以说国内产权式酒店发展的条件已经基本具备，同时房产新政也促进了这一投资渠道的走热。但由于产权式酒店在国内尚处于婴幼儿发展阶段，其本身不足之处日渐显现，同时还欠缺相应的法律、法规约束，尤其是由于产权分割出售，而导致长期经营管理获利能力的降低，从而可能使拥有高投资回报率的产权式商业投资成为房地产投资的高风险领域。主要表现在：消费群体仍十分有限，消费规定有欠灵活性，投资回报承诺难以兑现，开发商的短期行为严重，分时度假联盟体系尚待完善。
基于此，笔者提出几点投资建议。
首先，对酒店经营管理水平进行全面考察，明确业主对经营管理的监督权利。产权式酒店最主要的风险集中在后期经营管理上，因为投资产权式酒店，投资者实际得到的是由运营商提供的“代客理财＋投资置业”的服务。因而产权式酒店的经营管理水平，是决定物业是否可以升值的关键要素，即使对于自用型的业主，酒店管理公司的专业性和水平，也是购买物业是否能够带来附加价值的判断标准，因为只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。因此，要弄清酒店由什么样的管理者来经营，剖析酒店管理公司设计的管理方案是否严密可行。
另外，最好能够成立由业主代表、开发商、管理公司组成的董事会，确保经营决策能反映业主意见；由业主组成监事会，使管理公司的经营行为得到监督、酒店财务状况得到审计。同时，也要明确业主作为出资人身份，可以向管理公司提出质询，管理层必须给予合理答复。
第二，重视开发商的资质、实力和资信状况。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件，因为对产权式酒店来说，尽管发展商的实力背景和社会公信力不比酒店本身更重要，但在酒店经营出现问题、发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，这种实力背景和公信力就显得尤为重要，因此投资者在选择投资项目时应格外谨慎。一方面要对开发商的资质和资信状况进行调查；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋品质、室内外装修配套、物业管理公司以及经营管理等方面。特别值得注意的是，若发展商是一个产权式酒店项目的最初缔造者，并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心。
第三，对项目进行严格的考察和评价。产权式酒店的重点不应是房地产开发，而该归结为一种商业运营模式，即项目是否具备升值潜力。因此不但要分析目标物业的地段价值，即根据该地的酒店经营收益、客房入住率、旅游资源的丰富程度、已有及在建项目的规模来预测整体客户入住情况，还要分析该酒店的定位，即根据该酒店的档次、配套设施、客房价格以及希望吸引的客源，站在想入住酒店的客户角度，分析目标物业的定位是否合理。
最后，签订投资收益担保补充协议和建立退出机制。一般来说，同开发商签订投资收益担保补充协议是相当必要的，其方式主要有两种，即开发商担保和保险公司担保。若由母公司担保，则相对稳妥，而由项目公司担保，风险仍较大，因为项目公司的大部分资产已卖给了业主，且只承担有限责任。相对而言，保险公司担保较为理想。同时，由于产权式酒店投资属不动产投资，因此其流动性和变现能力应成为主要考虑因素，也就是应有退出机制的设计，如能否通过转按揭方式进行变现或进行转让等。
虽然目前国内产权式酒店投资还存在诸多问题，但作为国际上一个发展成熟的投资产品，可以预见，随着我国产权式酒店开发企业在产品品质、投资方式等方面的不断创新，这一房地产投资品种还是很有前途。
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