深圳楼市刚性需求未完全释放
调研缘起
2008深圳(春季)房地产交易会展会期间共成交889套，成交主要集中于特价房和打折房。本报《超级楼市》与尊地地产研究中心通过本次房展会机会对部分深圳有购房意向者进行了问卷调查及深度访谈，并结合各楼盘现场实地考察研究得出：深圳楼市买卖双方的博弈还将继续，目前的房产价格还未见底，年内有望进一步回调。
预期房价进一步下降，观望氛围依然浓厚
经过半年左右的楼市淡季，各种营销方式又重新被各开发商运用，深度营销也成为其研究的课题。此次春交会上，开发商为吸引购房者眼球，促进销售，楼盘促销活动运用得淋漓尽致，除价格优惠外，送装修、家私家电、家居礼品、手提电脑、手机、名表、水晶、奥运纪念品，现场成交抽奖返现金、购物卡、出国旅游等营销手段五花八门，同时付款方式中的低首付和分期首付也重现市场。
尊地地产研究中心调查显示，各种促销方式中购房者最认可的方式是价格优惠及返现金，其次依序是精装修、赠送面积、家电、购物卡、旅游、礼品及纪念品。
通过调查显示，受访者中62.3%对深圳楼市情况关注度很高(经常主动通过媒介了解)，另有27.8%的有一定的关注度(被动通过媒介了解)。选择置业时间者近八成选择1-2年之间，购房区域意愿以关内为主，福田和南山区为热点置业区域，关外龙岗和宝安平分秋色。
通过与部分受访者的深圳访谈了解到，影响目前受访者置业计划时间规划的因素最主要是楼盘价格，受访者中不少人表示本轮房地产的调整与其心理预期价格还有很大的差距，深圳房地产价格并未完全理性回调，现在入市购房风险较大，观望了解成为主流。
房产价格高企，价格有望进一步回调
在推售量大与高人气的双重刺激下，本次春交会期间新楼成交量相较前几个月有一定幅度的上升，但主要成交集中在特价房、一口价房、打折房等低价房，全市成交均价显示出破万，这是否表示出楼市价格已见底，市场开始回暖了呢？
尊地地产研究中心调查显示，目标受访者现仍认为目前深圳房价偏高不合理，大多数楼盘只是限量推出了部分户型景观朝向等综合素质较差的楼房进行特价销售，楼盘真正的整体价格只有微幅调整，关内特价房主要集中在前海片区，其他普遍还在2万元／平方米以上。本次调查和访谈结果显示，受访者普遍认为关内均价降到15000元左右比较合理，而关外均价需降到8000元左右才为合理。
尊地地产研究中心发现本次调查购房者购房主要目的仍以首次置业自住和二次置业用于改善居住的自用为主，比例高达近八成，但以投资为目的的比例较前两年调查大幅下降，比例约11%。同时购房的付款方式仍以银行按揭为主，一次性付款和银行按揭付款的比例为2：8，说明目前对房地产的金融政策不变的情况下，信贷政策将持续对房地产市场起到非常重要的调控作用。
后市价格仍有回调空间
经过“五一”开发商的试探式营销，市场购房的有效需求还是存在的，深圳房地产长期看好。但目前房地产市场整体价格下降幅度并不大，近期的成交均价主要反映了个别价格大幅回调楼盘及特价房的均价，同时以关外楼盘成交居多，成交价格不能代表深圳整体市场的均价，大部分楼盘目前的售价与2007年初同等档次楼盘售价相比仍有高过30%以上的涨幅，价格在短期内进一步回调仍有空间。
价格是否合理主要由供需关系决定。由于前两年的非理性上涨，需求量急剧放大，使得市场短期表现出供不应求局面，开盘即售罄的楼盘比比皆是；在国家宏观房地产政策和金融政策连续出台的情况下，房产投资者大幅收缩，市场需求总量缩小，需求的观望氛围还未消除，而目前市场上单存量房就有近340万平方米之多，2008年下半年预计将新增近500万平方米(不包括政策性房源)，这些房产的销售更多的是需要开发商以合适的价格去引发需求购买。
政府最近公布了2008年4月份的CPI同比上涨8.5%，在此之前央行也表示今年的银根紧缩政策不会松动。尊地地产认为在此市场环境下，开发商在这场博弈中的态度和行为将决定价格是否能在短期内回调到位，而价格回调到位的时间又是决定房地产后市回暖时间长短的主导因素。针对目前供应量巨大而市场自住需求有限的情况，开发商应争取时间上早决策，价格让利幅度有竞争性，才能在今年获得较好的销售。
